Comment Calculer le Juste Prix de Votre Location Saisonnière sur Airbnb, Booking et Autres Plateformes

Introduction : Pourquoi Adapter Vos Tarifs en Fonction des Commissions des Plateformes ?

✅ Lorsque vous louez votre bien immobilier sur des plateformes comme Airbnb, Booking, ou Abritel, il est essentiel de prendre en compte les commissions prélevées par ces sites. En effet, afficher le bon prix dès le départ vous permet de maximiser vos revenus tout en restant compétitif. Vous vous êtes sûrement déjà demandé : « À combien dois-je afficher mon prix pour que ce qu’il me reste en fin de réservation soit identique à une location en direct ? »

🧹 Il est important de noter que, si la commission est généralement appliquée sur le prix des nuitées, de plus en plus de plateformes incluent également les frais de ménage dans le calcul des commissions, impactant ainsi directement votre revenu net.
De plus, si vous êtes un professionnel soumis à la TVA, vous devez non seulement appliquer une augmentation pour compenser la commission, mais également ajouter la TVA de 20% sur les frais de ménage. Cela peut représenter une augmentation significative de votre tarif affiché.

Cet article vous guidera en trois étapes pour déterminer le juste prix de votre location saisonnière tout en tenant compte des commissions, des promotions et des stratégies de tarification.

Étape 1 : Vérifiez le Pourcentage de Commission sur Votre Contrat et Vos Réservations

Pourquoi est-ce important ?

Avant de définir vos tarifs, il est crucial de connaître le pourcentage de commission appliqué par la plateforme. Les commissions peuvent varier en fonction des plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, etc.) et même selon votre contrat spécifique.

Exemple concret : Réservation Airbnb

Détails de la réservation :

• Prix payé par le voyageur : 532,16 €
• Frais de chambre pour 5 nuits : 433,00 €
• Frais de ménage : 91,46 €
• Frais de service hôte : -94,40 € (Commission Airbnb)

Calcul de la commission :

La commission Airbnb est de 15 % + TVA à 20 %, soit 18 % au total.

• Montant brut : 433,00 € (chambre) + 91,46 € (ménage) = 524,46 €
• Commission : 524,46 € × 18 % = 94,40 €

Résultat :

Pour obtenir un revenu net de 430,06 €, vous devez afficher un tarif brut de 524,46 € sur Airbnb, soit une augmentation de 21,95 %.

Exemple concret : Réservation Booking

Détails de la réservation :

• Montant total de la réservation : 217,80 €
• Montant soumis à commission : 212,52 €
• Commission Booking : 36,13 €
• Frais bancaires : 2,98 € (1,4 %)

Calcul du taux de commission :

• Taux de commission = (Commission / Montant soumis à commission) × 100
• (36,13 € ÷ 212,52 €) × 100 = 17 %

Résultat :

Pour compenser cette commission, vous devez afficher un tarif brut de 120,48 €, soit un markup de 20,48 % sur Booking.

➡️ Étape 2 : Appliquez la Formule Magique pour Calculer le Markup pour Toute Plateforme 🎉

Pour déterminer le prix brut à afficher en tenant compte de la commission, utilisez cette formule universelle :

*Markup = (1 / (1 – Commission en %)) * 100

Exemple pour Airbnb avec 18 % de commission :

Markup = (1 / (1 - 0.18)) * 100 = 121,95%

Vous devez donc envoyer le prix sur Airbnb avec une augmentation de 21,95 %. Par exemple, si votre nuitée en direct est à 100 €, vous devez la publier à 121,95 € sur Airbnb pour maintenir le même revenu net.

Exemple pour Booking avec 17 % de commission :

Markup = (1 / (1 - 0.17)) * 100 = 120,48%

Si votre tarif direct est de 100 €, affichez-le à 120,48 € sur Booking.

Tableau Récapitulatif des Commissions et Markups :

✅ Calculez vous aussi votre markup en fonction de la commission

en remplissant simplement la case grise du document ci-dessous :

➡️ Étape 3 : Optimisez Votre Tarification avec les Promotions

En plus d’ajuster vos tarifs en fonction des commissions, il est possible d’anticiper les effets des promotions proposées par les plateformes :

• Sur Airbnb : La plateforme prend en compte la moyenne des prix sur les jours précédents lors de l’application d’une promotion. Cela rend difficile l’anticipation précise des revenus nets en cas de réduction promotionnelle. Une solution peut être de maintenir des prix constants en amont pour éviter une baisse trop significative lors des promotions.
• Sur Booking : L’ajustement des prix est plus flexible. Vous pouvez appliquer :
  • Une promotion de dernière minute de 10 %.
  • Une promotion pour réservation anticipée de 12 %.

Formule Complémentaire pour Anticiper les Promotions :

*Markup avec promotion = (1 / ((1 - Commission en %) * (1 - Promotion en %))) * 100

Exemple pour Booking avec 17 % de commission et 10 % de promotion :

Markup = (1 / ((1 - 0.17) * (1 - 0.10))) * 100
Markup = (1 / (0.83 * 0.90)) * 100 = 134,68%

Pour conserver un revenu net stable, si votre tarif direct est de 100 €, affichez-le à 134,68 € sur Booking.

Toutefois, il peut être judicieux de ne pas appliquer une augmentation aussi élevée. En pratique, il est recommandé de limiter l’augmentation entre 25 % et 30 %, afin de conserver une promotion réelle et attractive pour les voyageurs tout en assurant une rentabilité correcte.

✅ Calculez vous aussi votre markup en fonction de la commission et de la promotion

en remplissant simplement la case grise du document ci-dessous :

Conclusion : Maximisez Vos Revenus en Suivant Ces 3 Étapes !

En suivant ces trois étapes clés, vous pouvez définir un prix optimal pour vos locations saisonnières tout en tenant compte des commissions et des promotions. L’objectif est simple : offrir un tarif compétitif aux voyageurs tout en maximisant vos revenus.

En appliquant ces bonnes pratiques, vous vous assurez de maintenir vos marges tout en offrant des prix attractifs aux voyageurs, même en période de promotions. L’objectif est simple : maximiser vos revenus sans sacrifier votre rentabilité !